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» 10/11/2015
Fisco, da oggi il Catasto comunica anche i metri quadri

Per 57 milioni di immobili il 'documento di riconoscimento' rilasciato dall'Agenzia delle Entrate conterrà anche il dato relativo alla superficie. Per i contribuenti sarà possibile controllare se il conto della Tari addebitata dai comuni sia corretto.
Arrivano i metri quadri nelle visure catastali. Da oggi in poi chiunque chiederà una visura per il proprio immobile potrà finalmente ottenere anche la misura della superficie. Un dato fondamentale sia in caso di compravendita sia ai fini del calcolo della Tari, in quanto l'imposta sui rifiuti ha come base proprio la metratura dell'immobile. Interessati alla novità ben 57 milioni di immobili, di categoria A, B e C, quindi tutti gli immobili per uso abitativo e commerciale.

Vantaggi immediati per le compravendite. Avere a disposizione questo, accanto a categoria catastale, classe, consistenza, rendita, permette innanzitutto a chi intende acquistare un alloggio di avere un dato "certificato" per quel che riguarda la superficie reale dell'immobile. Non si rischiano più, quindi, perdite di tempo per verificare l'effettiva grandezza di un immobile messo in vendita con una metratura "commerciale" che di fatto si dimostra irrealistica quando si va a verificare in loco. Anche i prezzi sono destinati ad essere più trasparenti dato che si dovranno necessariamente basare su un dato "reale" e che può essere verificato comodamente in anticipo, e non su una superficie indicata solo in funzione della vendita.

Verifica dei conteggi per la Tari. Un altro dei vantaggi che riguarda, questa volta, non solo i proprietari e aspiranti tali ma anche gli inquilini tenuti a pagare l'imposta, è la possibilità di verificare la superficie ai fini Tari, vale a dire i metri quadri sui quali si applica la tassa sui rifiuti. La Tari per le sole destinazioni abitative, infatti, non tiene conto di balconi, terrazzi e altre aree scoperte di pertinenza e accessorie. Con la possibilità di avere il dato direttamente nella visura sarà quindi possibile verificare se il comune utilizza la giusta metratura calcolo del tributo sui rifiuti, oppure ha un dato non corretto. Quando questo accade il dato può essere rettificato direttamente dal contribuente sia comunicandolo al comune che all'Agenzia delle entrate. Per quanto riguarda invece Imu e Tasi, così come per le imposte che hanno come base imponibile la rendita catastale, non cambierà nulla finché quest'ultima non verrà ricalcolata con i nuovi parametri.

Quando manca la planimetria. Il dato della superficie è comunque assente nel caso di immobili non dotati di planimetria, ossia di quegli immobili per i quali l'accatastamento risale per lo più alla prima fase di censimento del Catasto edilizio urbano. In questa situazione i proprietari possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, tramite un tecnico abilitato, per l'inserimento in atti della piantina catastale. Una regolarizzazione che peraltro è d'obbligo se si è intenzionati a vendere.



» 20/11/2014
Quotazioni immobiliari del 1° semestre 2014

L'Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia (OMI), ha pubblicato dul sito istituzionale i valori medi di mercato relativi a case, negozi, uffici e capannoni del primo semestre 2014.

L’OMI è un costante monitoraggio dell’andamento dei valori di mercato delle compravendite e degli affitti, che ogni sei mesi aggiorna le quotazioni di oltre 8mila comuni su tutto il territorio nazionale.

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale; per ogni zona omogenea, infatti, viene individuato un valore minimo e un valore massimo al metro quadro relativo alle varie tipologie edilizie.

I tecnici sanno che i valori non sostituiscono, ovviamente, la perizia di stima di un immobile effettuata da un professionista, ma costituiscono un’indicazione di massima che tiene conto della tipologia ordinaria dei fabbricati e dello stato conservativo prevalente nella zona omogenea considerata.

Per circa 7.500 comuni sono già disponibili le quotazioni immobiliari relative al primo semestre.

Sia le zonizzazioni che le quotazioni relative al primo semestre 2014 potranno comunque subire variazioni per effetto di eventuali rettifiche di possibili anomalie e incoerenze.



» 08/05/2014
Nessun permesso di costruire per pergolati e coperture amovibili...

Il Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) con sentenza n. 1777/2014, si è pronunciato definitivamente sull’appello proposto, accogliendo il ricorso di primo grado in merito all'esclusione dagli abusi edilizi di strutture non ancorate in modo fisso al pavimento.

Non c’è bisogno di chiedere quindi, al Comune di riferimento, il permesso di costruire se si vuole realizzare una "struttura di arredo, installata su pareti esterni dell’unità immobiliare di cui è ad esclusivo servizio, costituito da struttura leggera e amovibile, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione".

Per i giudici amministrativi la tenda-pergolato in esame "non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell’assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico)."

Il Consiglio di Stato ha così precisato che simili strutture sono da "qualificarsi alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’immobile cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo" (art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001).



» 23/04/2014
La Stima di Mercato...

Quando si vuol vendere o affittare il proprio immobile bisogna sapere qual'è il "VALORE REALE DI MERCATO".
Molto spesso, per determinare il valore, si fa affidamento alle opinioni dei vicini e dei conoscenti oppure alle sterili statistiche di giornali e televisione, ma non sempre i risultati ottenuti, le proprie convinzioni o aspettative corrispondono poi alla realtà.

Cosa si rischia?

- valutazione troppo elevata si rischia di tenere il proprio immobile vuoto per lungo tempo: si effettuano innumerevoli visite con potenziali interessati, ma nessuno alla fine vuole concludere l’affare.

- valutazione troppo bassa si conclude subito l’affare... ad un prezzo che non rende merito all’oggetto...

Come fare, allora, per conoscere il valore di un immobile?

Il “VALORE REALE DI MERCATO” è determinato dall’incrocio tra la domanda e l’offerta. Sembra una banalità, ma non si può definire in altra maniera.
E’ inutile richiedere una cifra che non è in linea con le stime di mercato (le stime di mercato sono determinate dalle richieste dei clienti in quella determinata zona). Se teoricamente riuscissimo a spostare lo stesso appartamento da una zona all’altra della città, potremmo vedere fluttuazioni di valore notevoli.

Bisogna sapere che l’esposizione da un lato o dall’altro dello stesso palazzo è determinante per l’attribuzione del valore, poi c’è il piano, la composizione interna, le finiture... insomma, non è semplice!

Chi può conoscere così bene tutte le varianti?
Chi conosce le richieste della clientela nel dettaglio?
Chi ha il polso del mercato, dell’andamento e delle previsioni?
Bisogna affidarsi ad un professionista del settore, a qualcuno che “mastica” queste cose tutti giorni… magari da anni e meglio se con conoscenza specifica del territorio.

Consigliamo di non affidarsi al primo agente immobiliare che capita, magari è meglio sentirne più di uno, poi si fanno le dovute considerazioni.



» 23/04/2014
La Cedolare Secca

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: e’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 (Dl 47/2014).

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo

• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).



» 23/04/2014
Cos'è l' A.P.E.?

L'A.P.E. (attestazione di prestazione energetica) contiene la "targa energetica" che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile.
Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. L'attestato deve contenere anche i dati catastali dell'immobile.
Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l'Indice di prestazione energetica (Ipe) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispodente, contenute nell'attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l'attestato di prestazione energetica.
In caso di vendita l'attestato dovrà essere consegnato all'acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.



» 23/04/2014
Le Nuove Imposte sugli Immobili del 2014

Il 1° Gennaio 2014, sono cambiate le imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle compravendite immobiliari.
Di seguito, le nuove imposte e le novità sulle altre operazioni immobiliari.
Nelle compravendite della prima casa l’imposta è ridotta al 2%, ma è aumentata al 9% se l’abitazione è di lusso (A1, A8, A9).
Stessa aliquota (9%), resa unica, per tutti gli altri trasferimenti immobiliari. In nessun caso, comunque, può essere inferiore ai mille euro.
Il decreto esenta dall’imposta di bollo le compravendite di cui sopra, mentre sostituisce le precedenti imposte ipotecaria e catastale con una misura fissa di 50 euro.
Per tutti gli altri atti che fino al 31 gennaio 2013 sono stati soggetti a imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro, da 1° gennaio è scattato un aumento a 200 euro. Questa disposizione tocca operazioni che riguardano le imprese (escludendo gli immobili), come i conferimenti nel capitale sociale, gli atti societari, i contratti di comodato di beni immobili, gli atti costitutivi e modificativi di Onlus e associazioni, le associazioni temporanee di impresa.
Le imposte sulle compravendite valgono anche per altre operazioni sugli immobili, come il trasferimento di diritti reali di godimento (compresa la rinuncia), gli espropri, i trasferimenti coattivi.


 

 

 

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